濟南二手房交易稅費流程及首付比例限購政策

“未來幾年內，濟南新入市的樓盤會逐漸減少，樓市將會出現存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地產稅能夠順利通過并實施，將會更有力的刺激二手房市場，但是，買二手房注意事項你知道有哪些內容嗎？在二手房交易過程中如何做到火眼金睛呢？”本文小編幫各位整理了關于濟南二手房交易的一些相關知識點。包含濟南二手房交易稅費、濟南二手房交易流程、濟南二手房交易的首付比例相關知識，可供參考！

二手房交易可以分為四類：買賣過戶、贈與過戶、繼承與析產。

一.買賣過戶

1、交易稅費

1.營業稅(稅率5.6%賣方繳納)

根據20150330房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點①購買時間超過2年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另注：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過2年都需要征收營業稅。目前濟南市，商業房和公司企業產權房產需要在所屬區地稅局或地稅所核稅。具體情況在這里不做說明，有機會單獨總結。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

另注：原來納稅保證金退還政策自2010年11月1日起取消了。地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，要求賣方提供家庭房查證明，房查證明出具房屋套數包括雖然產權證沒有下發但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%

3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)目前只對非住宅類房產征收。

4.契稅(基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90(包含90)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

另注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，即夫妻之間都可以享受一次優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.土地增值稅普通住宅不征收，非普通住宅按照交易總價1%征收，非住宅按照累進差額稅率征收，具體征收方式可咨詢區地稅局，根據經驗每個區所核稅方式大同小異。這里不做介紹。

6.測繪費面積75米以下收200元，75米以上144米以下收300元，144米以上收400元。

目前只有房改房要求必須測繪。

7.二手房交易手續費總額：住宅6元/米實際測繪面積非住宅10元/米。

8.登記費(工本費)80元共有權證:20元非住宅550元。

2、所需材料

⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、賣方家庭房查證明，買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)。

⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份簽字蓋章或有的需要附表一。

另注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶。

3、商品房交易中還要注意維修基金和土地使用證的過戶，尤其是土地使用證性質的劃撥的情況還要補交1%的土地出讓金。

二、贈與過戶

1、費用對于一般贈與(即直系親屬之間或監護人和被監護人之間)免收營業稅和個人所得稅，但是要先經過公證處公證，還有契稅要按照3%征收。對于其他形式的贈與需要征收受贈方20%的個人所得稅。

2、所需材料

⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權證復印件一套。

⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。

⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

備注：目前濟南市房產贈與公證手續不強制，雙方可以在房管局直接辦理贈與，不需要公證書也可贈與。

三、繼承

1、繼承房產的費用有

⑴公證費之前是40元/米產權證面積收費方式濟南已經取消，按照收益額分段收取。分為20萬以下，20萬到50萬，50萬到500萬等等。

繳費比例1.2%到0.8%等等。

另注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅。

2、所需材料

⑴公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。

⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。

另注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。公證處也會做一定的社會調查，以確認合法性。

繼承權的確認首先看遺囑，如沒有遺囑則按照第一順序人繼承，當沒有第一順序人時則可以第二順序人繼承。第一順序人是配偶、子女和父母，而且權利是同等的。

四、析產

析產又稱財產分割，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的比例，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。