2019年珠海市棚戶區改造計劃及棚戶區改造補償標準

目前在全國各個城市已經陸續實施城中村改造。每個城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨特的“政府決策，政策推動，市場運作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向……

　　城中村，一個熟悉又值得探討的詞匯，在每個城市中都存在著這樣一個共同群體，他們生活在農村卻與城市若即若離，但是又屬于城市的一部分；他們生活在城市但是與城市的繽紛世界卻無此交集。在城市不斷高速發展、快速前進的今天，這個特殊的群體，如何與都市相融合；如何能夠與城市時代步伐一致；如何能夠不游離于城市的管理。于是乎就有了這一個詞語??城中村改造。
　　城中村改造不僅僅局限于讓“村民”變為“市民”，由“村”變為“城”，實現徹底地城市化。而是從根本上讓游離于城市之外的群體從產業技術、社會保障、居住環境、生活水能夠與都市時代步伐一致，不再孤立于城市之外。
　　目前在全國各個城市已經陸續實施城中村改造。每個城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨特的“政府決策，政策推動，市場運作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向。
　　一、珠海市城中村的基本情況介紹
　　珠海市建成區共有26個城中村需要改造，總占地面積約300萬方米，需動遷人口20萬，其中常住人口5萬，暫住人口15萬。
　　二、從政府看珠海市城中村改造措施
　　珠海市政府調控市區其他地段的房地產開發規模，為城中村改造騰出市場空間。政府從1999年開始就停止出讓土地，在3年內暫停批準新開工住宅項目,為城中村改造提供了富余的土地資源。對已出讓土地進行清理改造，其中對未交齊土地使用權出讓金的50％的土地，有計劃逐宗收回為政府土地儲備；對已交齊土地使用權出讓金的土地進行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規劃》重新編制修建性詳細規劃后方可進行開發。上述措施使珠海市市區自1999年以來基本未有房地產新開工項目推出市場。同時，珠海市已全面停止機關、企事業單位自建住房，并允許房改房上市，促進居民二次置業，增加了對商品房的有效需求。
　　三、從舊村居民看珠海市城中村改造措施
　　在珠海市城中村改造中有這樣一個法規：“舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進行補償”，這意味著不僅舊村居民舊房變成新房，而且居住面積將普遍擴大。珠海市城中村改造的拆遷推動政策中，與村民利益息息相關的還包括以下幾條：
　　1)舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區完善的市政配套設施及優美的居住環境；
　　2)舊村居民的原宅基地證換發房地產權證，其房屋成為商品房，可直接進入市場自由交易；
　　3)拆遷期間舊村居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發商負責補償；
　　4)原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地允許免交有關費用納入統一規劃、改造，土地升值的收益歸集體經濟組織；集體經濟組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個人，舊村居民回遷房必須優先建設，并由舊村居民優先挑選，保證按時回遷等。
　　四、從開發商看珠海市城中村改造措施
　　為了防止城中村改造過程中出現“爛尾房”的問題。政府對房地產開發商實施最主要的優惠政策是“拆一免至三”，即根據舊村的區位及拆遷量，開發商每拆1方米的房屋建筑面積，可免交2至3方米建筑面積的地價，并減免相應的附屬費用。對區位較差、拆遷量較大的，還允許開發商采取適當提高容積率，增加部分商業性質的建筑面積等辦法提高經營收益。據有關部門測算，珠海市政府實施這一優惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實質上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發商來推動舊村改造。
　　結束語：可以看到，珠海市將城市化進程中多數城市重點關注的房地產開發讓位于城中村改造，通過城中村改造調控土地市場與房地產市場，城中村改造中的舊村居民才是最大的受益者而并非是政府，開發企業也在城中村改造過程中尋求到了自身的最佳利益。政府-村民-開發商三者相互促進，共同推進珠海市城中村改造的成功達成。
　　在如今提倡和諧社會發展的年代里，珠海市的城中村改造為我們帶來了很好的經驗，改造不僅僅是將集體土地的收回，土地所有權的改變，而是從本質上實現多方利益衡，促進城鄉建設協調發展，維護農村集體經濟組織和村民的長遠利益。