南京市物業管理條例全文(三)

　　不按時移交的，街道辦事處(鎮人民政府)和物業所在地的區物業管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，經新一屆業主委員會請求，轄區內的公安機關應當給予協助。

　　第三十一條業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實行記名投票。

　　業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。

　　一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　本市建立業主決策電子投票系統，由市物業管理行政主管部門負責建設及維護。

　　第三十二條業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素，在管理規約、業主大會議事規則中確定業主大會、業主委員會日常工作經費預算。該經費由全體業主負擔或者由業主大會在管理規約或業主大會議事規則中約定。

　　業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約、業主大會議事規則中約定。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況，至少每半年在物業管理區域公告一次，接受業主監督。

　　第三十三條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。

　　列入當地老舊住宅小區物業管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規定情形之一的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時組織成立物業管理委員會。

　　第三十四條物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，由業主以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為九到十三人的單數，其中業主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第二十六條的規定。

　　物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以書面公告。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

　　第三十五條物業管理委員會應當依法履行職責，依據法律、法規關于召開業主大會會議的規定，就小區共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

　　物業管理委員會自業主大會正式成立之日起停止職責，并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，物業管理委員會簽訂的物業服務合同終止。

　　第三十六條業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表有下列情形之一的，其職務自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物：

　　(一)喪失本物業管理區域業主身份的;

　　(二)以書面形式提出辭職的;

　　(三)有本條例第二十六條第三款規定的情形之一的;

　　(四)符合管理規約、業主大會議事規則約定的其他資格終止條件的。

　　有前款情形之一的，業主委員會、物業管理委員會、業主小組應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于七日。

　　第三十七條業主委員會或其他業主大會召集人未能按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導相關業主召開業主大會臨時會議。

　　專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向區物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

　　區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。

　　第四章前期物業管理

　　第三十八條在業主大會成立，業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前，前期物業管理由建設單位負責。

　　前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同，承擔歸集前期物業服務費的義務。

　　第三十九條建設單位依照法律、法規規定的程序通過招標、投標選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

　　前期物業服務合同中應當載明下列內容：

　　(一)物業服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;

　　(三)分項費用與主要成本變動聯動調整的約定;

　　(四)服務質量標準及評估方式、違約責任;

　　(五)物業服務用房(含業主委員會議事活動用房)的面積和位置;

　　(六)共用部位、共用設施設備清冊;

　　(七)業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式;

　　(八)與前期物業服務有關的其他事項。

　　第四十條臨時管理規約由建設單位制定，物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項：

　　(一)業主向建設單位定期交納物業服務費的義務;

　　(二)業主對房屋使用用途以及出租等規定;

　　(三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;

　　(四)建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等;

　　(五)建設單位更換前期物業服務企業的條件;

　　(六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;