珠海經濟特區物業管理條例（征求意見稿）的說明

《珠海市物業管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，對規范我市物業管理市場，推動我市物業管理工作起到了積極的作用。但隨著《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、和《廣東省物業管理條例》的頒布實施，以及物業管理實踐中出現的新情況、新問題，擬利用特區立法權重新制定《珠海經濟特區物業管理條例》。現就《珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)》的起草情況說明如下：

　　一、立法必要性

　　(一)銜接上位法、與相關政策法規配套完善的必然要求

　　《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、和《廣東省物業管理條例》以及最高人民法院司法解釋對業主大會和業主委員會的機構性質、業主大會和業主委員會的成立條件、業主大會的投票權數和計票方式等內容均與原條例的規定存在較大的差異。因此，為與上位法保持一致，更好地指導我市物業管理規范發展，保持立法的與時俱進，急需根據相關政策法規的規定情況，重新制定條例進行相應的修訂補充和完善。

　　(二)適應我市物業管理新情況的實際需要

　　隨著我市物業管理行業的發展，物業管理新矛盾、新問題不斷產生，原條例已不能滿足目前實際的需要，對于某些物業管理糾紛的解決辦法存在法律空白，如業主委員會不按規定召集業主大會會議;未能選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職;業主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發生合同期限內經業主大會決定解除合同、物業服務企業因經營不善或其他原因要求提前解除物業服務合同、撤離小區，使小區管理出現“真空”等等情形。這些新情況、新問題，不僅涉及到和諧社會建設，也關系到我市的建設，想要妥善應付、有效處置，必須加大工作力度，改進工作方法，完善制度和法規建設。

　　二、立法依據和參考資料

　　(一)中華人民共和國物權法

　　(二)物業管理條例

　　(三)廣東省物業管理條例

　　(四)住宅專項維修資金管理辦法

　　(五)深圳經濟特區物業管理條例

　　(六)重慶市物業管理條例

　　(七)南京市住宅物業管理條例

　　三、有關問題說明

　　征求意見稿草案共九章一百三十二條，包括總則，物業管理區域，業主、業主大會、業主委員會，物業配套設施設備，物業管理服務，物業的使用，物業的維修，法律責任以及附則。

　　(一)物業管理區域劃定

　　征求意見稿新增物業管理區域專章，主要包括物業管理區域備案、現狀認定、分割等內容，主要解決目前我市大多數物業管理區域劃分不明，導致在設定業主大會時糾紛不斷的問題。

　　(二)業主大會和業主委員會建設

　　征求意見稿將我市正在實施的《珠海市業主大會和業主大會委員指導規則》進行細化完善，明確了首次業主大會設定的基本程序、費用分擔、業主委員會委員資格、業主大會社團組織登記制度等，并明確了業主委員會備案職責由街道辦事處、鎮人民政府承擔等。

　　(三)物業服務企業監管

　　根據我市物業管理現狀，借鑒深圳市的經驗，引入“業必歸會”的原則，加強行業自律管理;根據目前我省物業服務企業資質管理現狀，引入物業服務企業備案制度;加強政府部門工作機構及人員的配置;建立物業服務企業、從業人員的誠信系統建設等。

　　(四)物業服務活動監管

　　根據我市物業管理實際，引入物業服務招投標管理辦法;建立物業服務企業進退機制;加強對業主及物業使用人欠交物業費行為的懲處力度。

　　(五)物業維修資金立法

　　根據《物權法》以及《住宅專項維修資金管理辦法》和我市實際，將現有法律文件落實到征求意見稿，為進一步推進我市物業專項維修資金工作創立法律依據。